物业收费准则--文/王文琴 现代物业杂志

本文摘要：前一段时间，我接触过一家物业治理公司，该公司没有正规的收费台账，也没有电子台账，仅凭据一份电子表格收费。收费员收取一户的用度，竟然需要开具多达8-10张收据，对每一项收费均开一张收据，如：物业服务费、电梯运行服务费、蕴藏室服务费、地下车位服务费、地面车位服务费、水电公摊费、垃圾清运费、水费。 对新交房的业主，还需开具装修垃圾清运费、装修押金等收据。该小区在2019年执行了“三供一业”政策，小区业主自用电部门已经移交供电部门，所以这家物业治理公司没有电费收取项。

前一段时间，我接触过一家物业治理公司，该公司没有正规的收费台账，也没有电子台账，仅凭据一份电子表格收费。收费员收取一户的用度，竟然需要开具多达8-10张收据，对每一项收费均开一张收据，如：物业服务费、电梯运行服务费、蕴藏室服务费、地下车位服务费、地面车位服务费、水电公摊费、垃圾清运费、水费。

对新交房的业主，还需开具装修垃圾清运费、装修押金等收据。该小区在2019年执行了“三供一业”政策，小区业主自用电部门已经移交供电部门，所以这家物业治理公司没有电费收取项。

收费员收取一户用度的效率特别低，需8-10分钟，开具大量收据无形中加大了事情量。没有台账，向导检查、收费员收费都不利便。物业服务内容为衡宇及共用设施设备的维护治理、公共秩序维护、情况保洁服务、绿化治理、装饰装修治理服务、停车治理服务等。

厘清收费项目，正确核算成本，是很有须要的。建设收费台账是收费事情的依据。手工台账建设完善，收费员使用台账就比力顺手，事情也更轻松。

物业治理公司都有各自的一套收费措施，建设的物业收费台账也不尽相同。笔者作为在物业服务行业从业近20年的物业治理人，针对手工台账的建设分享一下自己的履历。

要建设手工台账，就必须先把小区每户业主的基本信息相识清楚。好比业主的姓名、衡宇位置、修建面积、地下车位编号、地面车位编号、蕴藏室的编号及修建面积、住户验房前来管理交房手续领取钥匙的时间、业主电话号码等。这些基本信息都必须记载清楚，准确无误。尤其是衡宇面积，不能有一点差错，这关系到盘算物业服务费、电梯运行服务费等关联收费项目的分摊系数。

如果承接的是新小区，就要把每一户交房领取钥匙的日期挂号清楚，从交房之日起，开始计收物业服务费。如果承接的是二手小区，则要弄清每户业主的交费停止日期，不能泛起漏收或者重叠收费的情况。物业治理的手工台账接纳双面印刷胶装纸质。

一般不接纳活页台账。活页台账随意性大，有潜在的收费风险，有许多毛病。接纳胶装双面印刷的手工台账比力利便。

有人认为，现在可以网上交费，手工台账没有多大用处。但手工台账与电子台账各有优劣，配合使用相得益彰。手工台账稳定性好，没有潜在的黑客攻击，导致电脑泛起故障或死机的情况，也不受断影戏响，随时可以收费。

手工台账表格要设计成适合所服务小区收费项目的花样。凭据所服务的小区收费尺度，盘算好每户的基本数据和基础收费项目，填入表头相应位置。例如，现在陕西省住宅小区物业服务费执行的政府指导价收费尺度是：一级服务1.5元/（平方米·月），二级服务1.2元/（平方米·月），三级服务0.9元/（平方米·月），上限浮动规模为10%。

下面以此为例谈一下常见收费项目的盘算。1.物业服务费如果某小区执行二级服务尺度，那么每月物业服务用度该业主的修建面积乘以1.2元即可。

2.电梯运行服务费有的物业服务企业按楼层分层价钱收，有的按户分楼层计收，有的按修建面积计收。联合所服务小区的计费措施，盘算出每户电梯运行服务费的金额。

3.蕴藏室服务费对于地下负一层、负二层蕴藏室，有的物业服务企业按修建面积盘算，单价约莫在物业服务费尺度价钱的15%-20%。有的企业按每间收取，岂论巨细，每间蕴藏室收费12-15元。

4.地下车位服务费通常按个收取，90元/个；对于“母子车位”，子车位收取60元/个（请联合当地同行业收费情况而定，以上是陕西省普通住宅小区现在收费通行价钱）。5.地面车位服务费通常按个收取，收费尺度为50-60元/个。6.水电的公摊费水公摊量多为1立方米/（月·户）。

每个小区的电公摊也不尽相同，多层住宅小区电公摊1度/（月·户）-3度/（月·户），高层电公摊每月为5度/（月·户）-6度/（月·户）。每个小区配套设施差别，能耗有差异，所以联合本企业所服务小区的共用部门电能耗，核算出合理的公摊度数。

若不是终端用户，电力存在高压转化低压的变压损耗。所以非终端用户电价比终端住民用电一档电价0.4983元/度略高，有的电价是0.56元/度，有的电价为0.6元/度。用水、电公摊度数划分乘以水、电单价，两者相加即得水电公摊金额。

7.垃圾清运费联合小区垃圾清运外包的月成本，均摊到小区的总业主户数，即得出每户每月均摊的垃圾清运费。8.水费对于水费核算，用水表本月读数减去上次交费底数，差值乘以水单价即得水费。用电子表格套用公式即可求出每户的各项交费基数。把这些收费的项目盘算好，将金额对应填写在每户台账表头。

表头基本数据填写好后，开始填写表体。表体为13行，第一行为空行，填写结转数据。结转几月份，就如实填写。

例如，2020年1月1日开始建设新台账，业主张某，物业费交至2019年10月，即在结转行填写，2019.10，在水、电表读数一栏填上2019.10月该户交费的相应表数。备注栏写上张某交2019年10月份用度（或者10月份以前几个月的用度）的时间，如2019.10.12。然后每个月把相应的水、电、表读数，对应填入实际发生的月份行。

通常月初抄上一月的水表、电表。好比3月1日，抄2月份的水、电表读数。那么就把水、电表的读数对应逐户录入台账2月份那一行中。

还以业主张某为例，如果他在2020年1月30日交2019年11月—2020年1月31日的用度，共计3个月。那么用表头的各项收费项目月收费尺度划分乘以3,即可得出他应交的各项用度。收费员开收费票据，盘算好总金额，备注栏填写上收费的区间月份“2019.11—2020.01”。

业主交费完成后，收费员在台账上填上自己的姓名、本次收费的金额，在备注栏填上收费的日期。

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